Häufige Fragen zum Baurecht

Doch wollen Sie wirklich in einer Nachbarschaft wohnen, in der jeder bauen darf, wie er will? Was man bei seinem eigenen Bauvorhaben gerne an Freiheiten hätte, wird spätestens dann zum Problem, wenn sämtliche umliegenden Nachbarn ihrer Phantasie freien Lauf lassen. Der eine Nachbar hätte vielleicht gerne eine 10 Meter lange Garage genau an der Grundstücksgrenze, der andere möchte direkt vor Ihrem Wohnzimmer ein dreigeschossiges Haus bauen und der Kfz-Meister von gegenüber plant mitten im Wohngebiet noch eine Werkstatt neben seinem Haus.

Sie sehen also, Bauvorschriften machen durchaus Sinn. Sie schränken zwar die eigenen Möglichkeiten ein, die gleichen Grenzen und Verbote gelten aber auch für die anderen Grundstücke und sorgen so dafür, dass jedem genug Platz bleibt und jeder genug Luft, Licht und Ruhe hat um vernünftig und weitgehend ungestört wohnen zu können.

Die ungeliebten Formulare sind übrigens ein Teil davon, denn nur wenn die Behörde genau weiß, wo, was und wie der einzelne baut, kann sie dafür Sorge tragen, dass niemand übervorteilt wird.

Welche Unterlagen für einen Bauantrag eingereicht werden müssen, ist in der Bauvorlagenverordnung geregelt. Wir haben alle notwendigen Unterlagen für Sie in einem Merkblatt zusammengefasst:
Merkblatt Bauunterlagen (PDF)
• Nahezu alle Formulare rund um Baurecht und Bauantrag einschließlich Erläuterungen finden Sie auf der Seite des Bayerischen Innenministeriums:
  http://www.innenministerium.bayern.de/service/formulare/

Auskunft über die Festsetzungen des für Ihr Grundstück maßgeblichen Bebauungsplanes erhalten Sie im Bauamt bei Herrn Fischer (Tel. 08373 / 299-41) und Frau Grimm (Tel. 08373 / 299-48). Nachfolgend sind einige typische Beispiele aufgeführt:

Gebäude ohne Feuerungsanlagen bis 75 m³: Gebäude ohne Feuerungsanlagen bis 75 m³ können beispielsweise Garagen oder Gartenhäuser sein. Genehmigungsfrei ist ein solches Gebäude jedoch nur, wenn es nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes widerspricht. Dies ist in der Regel jedoch der Fall. Die meisten Bebauungspläne schreiben vor, dass Garagen oder Nebenanlagen (wozu auch eine Gartenlaube, ein Geräteschuppen oder ein Gartenhaus zählt) nur bis zu einer bestimmten Größe und nur an bestimmten Stellen im Grundstück errichtet werden dürfen.

Landwirtschaftlicher Stadel: Ein Gebäude ist genehmigungsfrei, wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient, freistehend ist, keine Feuerungsanlage hat, nur eingeschossig ist, nicht unterkellert ist, höchstens 100 m² Grundfläche und höchstens 140 m² überdachte Fläche hat und nur zur Unterbringung von Sachen oder zum vorübergehenden Schutz von Tieren bestimmt ist. Das Landratsamt hat Gestaltungsvorschriften für landwirtschaftliche Städel erlassen. Diese sehen unter anderem bestimmte Dachformen und -neigungen vor. Auskunft hierzu erhalten Sie im Bauamt im Rathaus.

Grenzgaragen: Garagen und überdachte Stellplätze können direkt auf oder nahe der Grundstücksgrenze genehmigungsfrei sein. Die wichtigste Voraussetzung hierfür ist, dass der Bebauungsplan keine abweichende Regelung enthält. Deshalb müssen solche Vorhaben unbedingt vorab mit dem Bauamt abgeklärt werden. Weitere Voraussetzungen sind, dass eine Wandhöhe von 3 m im Mittel nicht überschritten wird, die Garage nicht mehr als 50 m² Fläche sowie nicht mehr als 9 m Länge je Grundstücksgrenze misst und das Vorhaben sich nicht im Außenbereich befindet.

Außenkamin: Seit der letzten Novellierung der Bayerischen Bauordnung muss der Anbau eines Außenkamines nicht mehr genehmigt werden. Bauherren sollten sich jedoch bereits frühzeitig mit dem zuständigen Bezirkskaminkehrer in Verbindung setzen, da dieser die Anlage abnehmen muss.

Dachgauben: Dachgauben sind nicht genehmigungsfrei. Für ihre Errichtung muss immer ein Bauantrag gestellt werden. Es gibt bestimmte Fälle, in denen der Antrag im sog. Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt werden kann.

Mauern und Einfriedungen: Mauern und Einfriedungen sind innerorts grundsätzlich im Bebauungsplan geregelt. Dieser schreibt die zulässigen Maße und die erlaubten Materialien (z. B. nur Holz) vor. Erkundigen Sie sich bitte im Bauamt über die für Ihr Grundstück maßgeblichen Festsetzungen! Grundsätzlich gilt, dass ein Zaun oder eine Mauer mindestens einen halben Meter von Straßen bzw. vom Gehweg entfernt errichtet werden sollte. Eine Höhe einschließlich Sockel von mehr als 0,8 m ist in vielen Bebauungsplänen nicht erlaubt! Sichtschutzzäune und Terrassentrennwände zwischen Doppelhäusern sind hingegen grundsätzlich genehmigungsfrei.

Sonnenkollektoren: Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen in der Dachfläche, in der Fassade oder auf Flachdächern, im übrigen bis zu einer Fläche von 9 m² sind genehmigungsfrei.

Unbedeutende bauliche Anlagen: Diese sind grundsätzlich genehmigungsfrei. Hierzu zählen Hauseingangsüberdachungen, Terrassen (ohne Überdachung), Maschinenfundamente, Pergolen, Jägerstände, Wildfütterungen, Bienenfreistände bis zu einem Rauminhalt von 5 m³, Taubenhäuser, Hofeinfahrten (ohne Überdachung) und Teppichstangen.

Das Verfahren ist an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft:

• Das Gebäude muss im Bereich eines Bebauungsplanes liegen und dessen Festsetzungen in vollem Umfang einhalten. Ausnahmen oder Befreiungen sind nicht möglich.
• Die Erschließung (Wasser, Abwasser, Straße) muss gesichert sein.
• Die Gemeinde darf nicht verlangen, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden muss.
• Es sind die gleichen Unterlagen und Formulare wie im normalen Genehmigungsverfahren einzureichen.

Zugelassen werden kann ein privilegiertes Vorhaben im Außenbereich gemäß § 35 des Baugesetzbuches (BauGB), wenn es unter anderem:

• einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt (Eine Hobbylandwirtschaft genügt nicht!),
• einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient,
• der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient,
• wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll oder
• der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Wind- oder Wasserenergie dient.

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Eine solche Beeinträchtigung kann beispielsweise darin bestehen, dass es dem Flächennutzungsplan der Gemeinde widerspricht, den Belangen des Naturschutzes, der Landschaftspflege oder die natürliche Eigenheit der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet.

Der Gesetzgeber nennt folgende Vorhaben, die im Außenbereich gewisse Erleichterungen genießen (Voraussetzungen nicht abschließend aufgeführt):

• Die Nutzungsänderung eines landwirtschaftlichen Gebäudes (beispielsweise zu Wohnnutzung), wenn die Bausubstanz erhaltenswert ist, die äußere Gestalt des Gebäudes im wesentlichen gewahrt bleibt und die Aufgabe der Landwirtschaft nicht länger als sieben Jahre zurückliegt.
• Die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle, wenn das vorhandene Gebäude zulässig errichtet wurde, Missstände oder Mängel aufweist und seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt wird und dessen Eigenbedarf dient.
• Die Neuerrichtung eines durch Brand oder Naturereignisse zerstörten Gebäudes an gleicher Stelle.
• Die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnverhältnisse angemessen ist und dem Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie dient.
• Die bauliche angemessene Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs

Die Gemeinde kann für bestimmte Teile des Außenbereichs eine Satzung erlassen, die das Bauen zu Wohnzwecken erlaubt. Eine solche Außenbereichssatzung dient in der Regel der Auffüllung von Baulücken in größeren Weilern.

Der Weg vom Bauplan zur Baugenehmigung ist in der Bayerischen Bauordnung festgelegt:

• Nachbarbeteiligung: Unterschrift sämtlicher Grundstücksnachbarn
• Einreichung des Bauantrages bei der Gemeinde
• Behandlung im Gemeinderat bzw. Bauausschuss
• Antrag wird an das Landratsamt weitergeleitet
• Verwaltungsmäßige Vorprüfung der Unterlagen
• Beteiligung von Fachstellen durch das Landratsamt (z. B. Wasserwirtschaftsamt, Naturschutz, Umweltschutz, Straßenbauamt, Amt für Landwirtschaft, Forstamt, Gewerbeaufsichtsamt)
• Technische Prüfung
• Abschließende rechtliche Würdung und Entscheidung darüber, ob die Baugenehmigung erteilt wird oder nicht

• Herr Fischer, Tel. 08373 / 299-41, speziell zu Fragen der Bebauungspläne
• Frau Grimm, Tel. 08373 / 299-48, speziell zu baurechtlichen Fragen

Die zuständigen Sachbearbeiter im Landratsamt Oberallgäu in Sonthofen sind:

• Herr Liebl, Tel. 08321 / 612-461 (zu allen baurechtlichen Fragen)
• Herr Bauer, Tel. 08321 / 612-460 (zu allen bautechnischen Fragen, wie beispielsweise Abstandsflächen oder Brandschutz)